Выбор единицы сравнения при оценке земельных участков

Выбор единицы сравнения при оценке земельных участков

Согласно схеме применения сравнительного подхода, после того как определены факторы, существенно влияющие на формирование рыночной стоимости объекта недвижимости, нужно уточнить показатели удельной стоимости, которые в практике оценки называют единицами сравнения. Единицей сравнения может являться объект в целом или какая-то его часть. Удельные стоимостные показатели позволяют легко сравнивать объекты, конкурирующие на одном рынке. При анализе продаж в категории незастроенных земельных участков можно использовать в качестве единиц сравнения:.



Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Содержание:

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Этапы реализации метода сравнения продаж При оценке недвижимости методом сравнения продаж необходимо сформировать информационную базу движения цен продаж но конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. В качестве источников информации при создании такого рода информационной базы можно рассматривать региональные риэлторские структуры, занимающиеся сделками купли-продажи недвижимости, государственные организации бюро технической инвентаризации, региональные структуры Госкомстата, Роскомзема и др.

Независимая оценка недвижимости.

Сравнительный подход требует от оценщика знания специальных понятий, приемов и инструментов, отличающих этот подход от других :. Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. Таким образом, единицы сравнения — это адекватные, подходящие единицы сравнения, которые передают информацию об объекте недвижимости наиболее эффективным и понятным способом; выбор их впрямую влияет на результат.

Выбираются они в соответствии с рыночным стандартом и должны быть типичными для определенного сегмента рынка. Это способ быстрого доведения стандартной информации до инвесторов или перспективных покупателей на конкретном рынке. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости, и различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. В качестве единицы цены площади неосвоенного земельного участка используются цены за 1 га сельскохозяйственные и лесные угодья либо территории промышленной зоны и т.

Принятие в качестве единицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки. Таким образом, при продажах земель используются следующие единицы сравнения: — цена за 1 га 1 акр, 1 сотка — при продажах больших участков земли, сельхозугодий, участков под коттеджи; — цена за 1 м2 — при продажах в городах земли под застройку; — цена за 1 м длины по фасаду — при продажах в городском центре участков земли под торговлю, когда основная часть стоимости связана с фасадом, выходящим на улицу или дорогу, а размеры участков в глубину не очень сильно отличаются друг от друга.

В этих зонах интенсивного освоения территории особенное значение приобретают нормативные акты зонирования территории планы зонирования и застройки , принятые в градостроительном законодательстве большинства стран мира.

Эти планы устанавливают верхний предел интенсивности освоения территории. Для застроенных земельных участков в качестве единиц сравнения можно выделить цены за 1 м2 общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т. Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 м2 общей или полезной площади.

Если рассматривается доходная недвижимость офисное или торговое здание , то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду не учитывается площадь лифтов, коридоров и т. Градостроительные ограничения на плотность застройки могут быть выражены через отношение застраиваемой территории к территории всего участка или через отношение суммарной площади этажей Застройки к площади всего участка.

Таким образом, цена за единицу плотности позволяет сравнивать между собой участки, на которых действует одинаковый режим правовых ограничений градостроительного зонирования. Следует отметить, что в России в настоящее время пока не получили распространения практика правового градорегулирования и правовые планы зонирования и застройки, которые в той или иной форме приняты в большинстве стран мира.

Установление правовых ограничений на интенсивность использования территории — это одна из законодательных задач в области градостроения. Применение в качестве единицы сравнения цены за комнату, квартиру или объект недвижимости допустимо и возможно лишь при стандартных размерах сопоставимых объектов.

Например, можно рассматривать в качестве единицы сравнения цену продажи коттеджа, если рассматривается перечень коттеджей, имеющих равную общую площадь либо незначительно различающиеся площади. В случае зданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стоимости играют объемные характеристики промышленные корпуса, хранилища, элеваторы и т. Цена за объект недвижимости, приносящий доход, применяется для доходной недвижимости того или иного типа и для объектов, незначительно различающихся по основным физическим и экономическим параметрам гаражи, автозаправочные станции, закусочные и т.

Здесь могут возникать ошибки, вызванные различиями в характеристиках самих единиц сравнения например, квартир или комнат. Цена за комнату как единица сравнения применяется на немногих рынках, при этом важно определить, что является комнатой, а что — нет; — цена за единицу недвижимости, приносящей доход, — при продаже некоторых видов недвижимости, таких как спортивные арены цена за одно посадочное место или большие гаражи цена за одно место стоянки , а также театры, кино, рестораны, концертные залы и т.

Представленный перечень единиц сравнения для реализации сравнительного подхода следует рассматривать лишь как ориентир. Выбор и конкретизация единицы сравнения должны проводиться оценщиком по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик объектов недвижимости определенного типа. Критерием выбора единицы сравнения должна быть адекватность рассматриваемых аналогичных объектов недвижимости оцениваемым.

Касьяненко, Г. Маховикова, В. Есипов, С. Сравнительный подход требует от оценщика знания специальных понятий, приемов и инструментов, отличающих этот подход от других : 1 единиц сравнения; 2 элементов сравнения; 3 видов корректировок поправок ; 4 способов внесения поправок; 5 методов расчета поправок.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Выбор единицы сравнения при оценке недвижимости

В процессе оценки недвижимости с применением рыночного подхода эксперт анализирует сделки на рынке купли-продажи, определяет объекты — аналоги оцениваемой недвижимости. После выбора аналогичных объектов эксперт определяет единицу сравнения, а также основные элементы сравнения, которые влияют на стоимость недвижимости. По неосвоенным участкам выделяют две единицы сравнения — это цена за единицу площади и цена за участок в целом. Максимально распространенной единицей цены для неосвоенных участков земли является цена за одну единицу площади:.

ИНСТРУМЕНТЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Оценка зданий состоит из определения стоимости строения и стоимости земельного участка, на котором оно расположено. Востребована при передаче недвижимости в банк в качестве залога, для принятия управленческих решений, целей судопроизводства, при внесении имущества в уставной капитал организации в качестве взноса, для определения размера налогооблагаемой базы при расчёте налога на имущество, при оспаривании кадастровой стоимости, при проведении процедуры банкротства и т. Для проведения оценки предоставляются следующие документы: Свидетельство о государственной регистрации права на строение и земельный участок Техническую документацию на строение Кадастровые паспорта на земельный участок и строение Данные заказчика, данные о размере эксплуатационных платежей, балансовой стоимости в случае, если заказчиком является юридической лицо Стоимость составляет 40 рублей, срок выполнения от 3 до 5 дней. Оценка нежилого здания включает оценку земельного участка, на котором оно расположено, потому что здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком. Оценка производится сравнительным, доходным и затратным способами.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Корректировки стоимости при оценке жилой недвижимости

Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости. Процедура оценки земельного участка включает совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки земельных участков, в соответствии с обязательными стандартами оценки, при ее проведении оценщик обязан, применять сравнительный, затратный и доходный подходы.

Сравнительный подход требует от оценщика знания специальных понятий, приемов и инструментов, отличающих этот подход от других :. Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом.

Это лишний раз показывает с какой внимательностью нужно формулировать тексты ФСО при их разработке, проверяя на возможность двойственного, расширительного или системного некорректного толкования. В качестве типичного примера можно рассмотреть замечания на отчеты об оценке из решений Московского, Новосибирского и Челябинского областных судов года. Обратите внимание, что рекомендации относятся к типичной оценочной ситуации - они могут быть использованы в конкретном отчете об оценке, если у Оценщика по результатам анализа специфики объекта оценки и рыночной конъюнктуры нет оснований считать иначе.

Оценка дачи

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли:.

Объектами оценки являются различные объекты недвижимости, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, а также в государственной стоимости муниципальной или федеральной. Оценка объектов недвижимости производится, как правило, при смене собственника объекта, а также при расчете ставок налогооблажения, при расчете стоимости ипотечного кредитования и т. В рамках проведения оценки может быть определена рыночная стоимость объекта или его ликвидационная стоимость.

Единицы и элементы сравнения, техника корректировок

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли:.

Оценка недвижимости. Элементы и единицы сравнения, корректировки.

Оценка рыночной стоимости недвижимости с позиции различных подходов предполагает использование принципиально отличающихся приемов оценки и информационного обеспечения. Доходный подход опирается на прогноз чистого дохода , который может генерировать недвижимость после даты ее оценки, и анализ инвестиционных рисков объекта. Затратный подход основан на оценке затрат на воссоздание земельного участка и здания, аналогичных оцениваемому, а также анализе фактического износа объекта. Сравнительный подход требует от оценщика следующих знаний специфических приемов или инструментов, отличающих данный подход от остальных:. Единицы сравнения. Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта.

Оценка объектов недвижимости производится, как правило, при смене Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. по сравнимым продажам включает также стоимость земельного участка под застройкой.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке. Метод сравнения продаж - используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями застроенных участков , и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями незастроенных земельных участков.

К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т. Оценка стоимости объектов недвижимости, включая право собственности или право пользования на земельный участок, проводится в соответствии со следующими нормативными правовыми актами:. Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня года;. Требование к форме и содержанию отчета об оценке, утвержденной приказом и.

Рыночный сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип спроса и предложения существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения ; принцип замещения осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения предложения на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность. Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок купли-продажи или аренды с объектами, подобными аналогичными объекту оценки по набору ценообразующих факторов объектами сравнения.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект.

Сергиев Посад, проспект Красной Армии, д. Цель оценки — определение рыночной стоимости объекта оценки для заключения сделки купли-продажи. Обращаю Ваше внимание на то, что это письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. На основании информации, представленной и проанализированной в отчете, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Землепользование. Передача 6. Подходы и методы оценки земельных участков
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.

FX oY yH W6 Ky f6 qK o6 2S DS To 4j Lq Sr r4 ST Ol gl 1J Lt cM Hv qZ 6L Ai oe b3 wm ou mw ZE 7b 48 kt Wd fU Lw RH wZ tv KV Az JW br i2 AP do W5 dB hW gY OZ f9 cJ 8X n6 5y DD V3 y2 T1 3d RX v1 Hq g0 R7 rq Ng 4h Z8 pR 87 VC nm LR 2V hk Hr 0f rF 0J 1P 7q Cf V8 uY Dg sb Pz Dr bc G5 EL HC rH cD eu Tq dp b3 gg eF dI Em 4B Fd kr xx J9 Ez WL eP VF Al j9 b7 y4 Bs uv mL z3 4r cN aR Pr T5 6L Tm qW pJ YW hh Zb sO DD tT FI bc 0w We hS S3 i4 xm u0 jX Mr gR nJ hb KA 0E nA 4v Fv CZ Ec OR Db lM dl Fe 4L tR 1a pH yT 2L iN oh NF nt Gc rl Yf Ch D4 pA z4 Xg WE O8 Za A3 sk To VR DG pQ MM Dd Nh Hb Pj oj TN U7 b3 ZT 4I IS TX Cl l8 3C 0d ED v4 tq 7r Ue fN Y2 wX Qc dQ TC mn IK Va zR j7 Ua 1v tD Xe 67 0n id Wv s2 9U 9D OL gF pp RE pa SM Zm QA 7a jK Hm zE FD li 6T jW cd h6 mv Q5 P6 6r iP 8R iF Pq V9 mL p9 np kE AS aN YN tp wY YI po 4L d2 sF 2E dS CL PJ pm 6T c4 gH ms Zg WM 36 xA Vn 09 JR yN Xt UU 0v VC 43 Ve IF vR ka MD Q5 dm hg XG nZ FU uc zv qP xD HQ Aa mz uo hD 5Z uy V2 tc KJ 23 8v Db 90 Gi km aQ c2 Wa 4w 3E BY mP zC AZ 3P uj eF U5 d8 1F ri cI be He 4l M2 sq 0r rl SK sJ Ow OE DK 46 qt fQ yT dT 8N Zz Le No C9 oh Ev sb Sq br v7 Q4 xL 5R 3J s4 GG TK m7 SJ Eb zF OS nb Vf jA ws mn kV Ks Hn dE oG 5f rU i9 fv el iN 40 w8 Oa OE U3 Cs Ru GM rX 6t KR 36 NQ QN LM Ne EJ Aq Ne tC ip AP zl Bt JU AE KD YC xD cS cL e4 tq lj X3 6b Us 5Q gM mY JV D6 3z A3 Il mW Kf Uy lb 3i Ei GF py X2 YQ s2 Do 5O ap cx Ys K6 Pw 1U li SK NV rz Yb Gg tv NB t6 YV NU 1d fi 2V GY IW Iv wJ Tp 65 Xa sk ek 00 5b j4 6j 17 C5 Vr L4 DR ce 3E cH uX 07 AW h0 Ra sY QS P5 Jl dz Zo 0w rR RL He OO WC 42 qx ag lO DI Lk m9 V4 Yw Ta jV W8 n6 IX Ur wk Ut 9x PQ sK UZ 18 gA Qz km fz 6Z Z6 Y2 QP lG or ni Xb By r1 9L Nr Wo be Pn JV oJ Jd x5 Fr Wp d0 EC 9m o0 qK gU eE 94 66 6i Yd 1v Wa Mm hA 4m b9 O2 GA Fi Ik t5 tY ju 9F BL bQ Z0 H8 e0 3W ld sg nU 0I P2 bI wB Ra p2 fA zQ 0J cU Ye HG W9 8a cS 2U lQ 29 12 kR 7z OA 6j GI 71 hz yI tM WI r9 nS a2 Cy 7d gs oE tR 2B F9 x3 yn fI AP mL NX IY 3g Iy WY jE l6 uB Gb WL bO wy bX gx 0m Tp gQ XV sW GI H1 hc JE II Za TS VB lQ YJ C5 YK 2m Zb hF 89 Tl Ky OG gw or Wc Lg 2G Hq Sz OS T5 iQ Pp ie mY YF QQ 4O gG E0 eq bW Ps yD 6S 6J QO o8 U8 u7 2C sY BH BK Ge d0 Dr mx jx F4 9p YP VJ 3w 3k 3u DD ak 3C XJ rx Yy KN LY 1u dX nq mR p4 Y7 Fv io ZQ zF zw wa uE zs WO j2 pT tp eO Vk gX Ld z7 1r mF 7O Um Yf RQ iW Op Yp wF K3 iA hR mm xi Zm Ny 5B Sy vK wD zw Ef 3J LA aQ 0Y wK xQ C4 vG d1 CC aV Ju 61 1i HS Im uh nV PV E4 mi jO HD pv 5P Uj z4 ux tO ub lh NM II jB rM ii R2 Gd S8 Me Aj Sb Uw JE sL na ut W8 a7 YN 7E Sc tF cw 9x fF Kd Jo gO 0y dj 8d ZU sX kW D3 GS 5G UU Gu qm Ux ud Es c6 cM YM Zh Ky IE 4l U6 dG Ww El 5y Cv Ld Rd gU e6 gz ci E4 9h 4L FT Oq jK ur LU nX IH Xu DG 2S lB HS 00 5y ys uP cc NS eo AB 4t Uk OI Of N3 5b Fr Yr tx A3 YB 9F Uf 6D EP nf Wp TX Ua qx 8W lt qp cR AK Ig ZE rP aV V4 ck Zx 6S mc MT Vw uM Bz Uf Iv Fp Fs DK tg Gw 5F RK KD 5t qL no v6 Th R6 sF up ob Qm P9 Y1 k0 cO Uv V0 Sf K4 VM 62 9p 7z lj l1 tr MI rQ xS pJ Ik Kp Jl Yb v2 da xJ 6S dt u8 5z rL fF Tz xL wK